央企戰(zhàn)略退出促企業(yè)健康發(fā)展 地方優(yōu)化布局謀城市更新布局
——長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際研發(fā)中心置業(yè)有限公司100%股權(quán)
2011年，中國(guó)金茂中標(biāo)長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目，自此梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目的投資開(kāi)始正式啟動(dòng)。經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)發(fā)展，長(zhǎng)沙梅溪湖片區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化，過(guò)去的農(nóng)村土地和葡萄園等區(qū)域被打造成一片繁華的城市核心區(qū)域。疫情之后隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金時(shí)代的終結(jié)，當(dāng)?shù)卣畬?duì)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃有所調(diào)整。金茂投資（長(zhǎng)沙）有限公司經(jīng)上級(jí)集團(tuán)批準(zhǔn)，擬通過(guò)轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際研發(fā)中心置業(yè)有限公司100%股權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的企業(yè)剩余資產(chǎn)的一次性銷(xiāo)售。為此，長(zhǎng)沙金茂聘請(qǐng)北京億朋投資顧問(wèn)有限公司（簡(jiǎn)稱“億朋投資”）在其此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中提供全流程顧問(wèn)咨詢及產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
把握時(shí)機(jī)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，破解企業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行去化壓力
目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力持續(xù)加大，一些城市的新建寫(xiě)字樓供過(guò)于求，空置率居高不下。2022年12月中指研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年1-11月份，全國(guó)辦公樓銷(xiāo)售面積為2820萬(wàn)平方米，同比止增轉(zhuǎn)降，下降0.3%，2022年二季度以來(lái)單月增速轉(zhuǎn)負(fù)；寫(xiě)字樓租賃方面，重點(diǎn)城市主要商圈的租金連續(xù)三個(gè)季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。2023年上半年，一線城市商辦市場(chǎng)活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。據(jù)戴德梁行日前的報(bào)告顯示，截至2023年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較2022年底有不同程度的上升。根據(jù)長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局2021年12月31日發(fā)布的梅溪湖國(guó)際新城二期控規(guī)，梅溪湖二期規(guī)劃定位為“全國(guó)科創(chuàng)新引擎，長(zhǎng)沙城市副中心”。2022年6月25日，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、湘江新區(qū)、長(zhǎng)沙高新區(qū)實(shí)行區(qū)政合一的運(yùn)作方式，三區(qū)所有機(jī)構(gòu)職能進(jìn)行整合，黨政臨時(shí)辦公地點(diǎn)設(shè)立在研發(fā)中心辦公樓。隨著梅溪湖國(guó)際新城地位的不斷升級(jí)，為及時(shí)抓住三區(qū)合一政策契機(jī)，實(shí)現(xiàn)未開(kāi)發(fā)13號(hào)棟土地和6#-9#辦公樓資產(chǎn)的一次性銷(xiāo)售和回款，億朋投資協(xié)助長(zhǎng)沙金茂對(duì)研發(fā)中心項(xiàng)目從地塊限制、租賃限制、自身配套、客戶群體和周邊市場(chǎng)等方面進(jìn)行了全面深入的分析后，長(zhǎng)沙金茂積極接洽、推動(dòng)與地方政府平臺(tái)公司湘江商管的交易談判事宜，最終決定以股權(quán)交易的方式實(shí)現(xiàn)剩余資產(chǎn)一次性銷(xiāo)售。
精細(xì)的專業(yè)服務(wù)，為企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易保駕護(hù)航
1、重視項(xiàng)目前期溝通梳理工作，制定全流程精細(xì)化服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)伊始，億朋投資成立了項(xiàng)目專班，與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行了多輪次的溝通接洽，結(jié)合轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)交易方式的對(duì)比分析，最終實(shí)現(xiàn)以股權(quán)交易方式掛牌。
項(xiàng)目專班通過(guò)研究項(xiàng)目資料，從轉(zhuǎn)讓背景、主要資產(chǎn)和負(fù)債等情況入手，對(duì)標(biāo)的企業(yè)基本情況和產(chǎn)權(quán)瑕疵進(jìn)行了分析，對(duì)標(biāo)的企業(yè)債權(quán)債務(wù)情況，標(biāo)的企業(yè)或有風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的問(wèn)題等進(jìn)行了系統(tǒng)梳理。通過(guò)與轉(zhuǎn)讓方在項(xiàng)目前期進(jìn)行的多輪次溝通，結(jié)合審計(jì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等多方意見(jiàn)，項(xiàng)目專班就本項(xiàng)目交易提出了專業(yè)化建議和意見(jiàn)；為本項(xiàng)目后續(xù)工作的展開(kāi)奠定了良好基礎(chǔ)，為順利完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交割等工作提供了堅(jiān)實(shí)的保障。
2、秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)的服務(wù)態(tài)度，合理設(shè)計(jì)披露內(nèi)容及交易條件
長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際研發(fā)中心置業(yè)有限公司為梅溪湖I-19號(hào)地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合以往豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目專班系統(tǒng)梳理了標(biāo)的企業(yè)對(duì)轉(zhuǎn)讓方及關(guān)聯(lián)方債務(wù)情況，并提示轉(zhuǎn)讓方預(yù)判未來(lái)可能產(chǎn)生的新的債權(quán)債務(wù)情況；通過(guò)認(rèn)真研究標(biāo)的企業(yè)資料發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目涉及的土地及建筑物存在轉(zhuǎn)讓受限、13號(hào)棟地塊開(kāi)發(fā)受限的實(shí)際情況，本著國(guó)資交易“公開(kāi)透明、合法合規(guī)”的交易原則，同時(shí)也為避免由于信息披露不充分給轉(zhuǎn)讓方造成后續(xù)交易風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)及法律糾紛，項(xiàng)目專班在設(shè)計(jì)披露內(nèi)容和掛牌條件時(shí)，堅(jiān)持對(duì)標(biāo)的企業(yè)的該等重要事項(xiàng)進(jìn)行了充分的信息披露；同時(shí)要求意向受讓方對(duì)此書(shū)面承諾完全知悉。
3、合理設(shè)計(jì)交易方案，全方位確保轉(zhuǎn)讓標(biāo)的順利成交
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)刂苓厡?xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，疫情后長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)在售項(xiàng)目散售面積持續(xù)縮小，整體市場(chǎng)承壓趨重，去化周期加長(zhǎng)，量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)疲軟；另外本項(xiàng)目涉及的13號(hào)地塊開(kāi)發(fā)受限、本項(xiàng)目所在地管委會(huì)對(duì)項(xiàng)目地上建筑的轉(zhuǎn)讓也設(shè)置了條件要求，一定程度上加大了銷(xiāo)售去化的難度。結(jié)合現(xiàn)有的實(shí)際情況及項(xiàng)目啟動(dòng)后與意向投資方的多輪溝通談判來(lái)看，在秉承公開(kāi)、公平、公正的企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易原則下、在防控交易風(fēng)險(xiǎn)、防止國(guó)有資產(chǎn)流失、合法合規(guī)的前提下，如何與意向受讓方就交易條件達(dá)成共識(shí)，打消意向方基于信息不完全對(duì)稱對(duì)或有風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂至關(guān)重要。
為解決上述問(wèn)題，億朋投資項(xiàng)目專班積極參與轉(zhuǎn)讓方與意向方的談判溝通，提供專業(yè)建議方案，并同步與交易所及時(shí)交流意見(jiàn)，對(duì)確保本項(xiàng)目的順利完成至關(guān)重要。
長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際研發(fā)中心置業(yè)有限公司100%股權(quán)的成功交易，是長(zhǎng)沙金茂（中國(guó)金茂）、湘江商管（湘江集團(tuán)）深化央地協(xié)作，實(shí)現(xiàn)央地國(guó)資的平臺(tái)和業(yè)務(wù)、資金和資源的協(xié)同融合，更好釋放高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)力和活力，在開(kāi)放合作中提升資源配置效率，服務(wù)長(zhǎng)株潭都市圈建設(shè)和發(fā)展，新形勢(shì)下促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡的重要體現(xiàn)。
北京億朋投資顧問(wèn)有限公司也將一如既往的履職盡責(zé)，利用自身專業(yè)化服務(wù)水平，在協(xié)助“中央企業(yè)、地方國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)各市場(chǎng)主體合作共贏、在新形勢(shì)下為國(guó)有資產(chǎn)的保值增值”貢獻(xiàn)專業(yè)力量！
