| 審計報告和評估報告中的保留意見、重要揭示、特別事項說明中涉及轉讓產權的提示提醒等內容 |
（1）西雙版納上影投資有限公司開發的西雙版納娛樂綜合MALL項目共4塊土地，2塊土地為商服用地，2塊土地為住宅用地，其中1塊商服用地及1塊住宅用地已全額支付了土地款，該住宅用地于2015年5月取得土地使用權證，該商業用地于2016年8月取得土地的不動產權證，對已取得土地使用權證的土地用市場法及基準地價法進行評估；另外1塊商服用地及1塊住宅用地僅支付了一半的土地款，尚未取得土地使用權證。評估人員查閱了該2塊地塊的出讓合同，合同約定出讓人于2014年9月5日及2014年9月6日前將出讓宗地交付受讓人，但于評估基準日2016年12月31日尚未交付受讓人，評估人員向被評估單位了解該地塊現狀，根據被評估單位提供的情況說明，得知該2塊地塊尚存在征地糾紛，故出讓人尚無法交付該土地，且交付日期尚不可預計，存在無法取得的可能性。經與委托方協商一致以支付的土地款作為評估值，故本次評估以已支付的土地款作為評估值。土地支付情況詳見下表：
土地權屬
編號 權證登記
土地位置 使用權
類型 用途 土地面積
（㎡） 賬面價值（元） 備注
西度管國用（2015）第000008號 西雙版納旅游度假區二期3號路 出讓 住宅 13,997.70 11,128,187.00
云（2016）景洪市不動產權第0000025號 云南省西雙版納傣族自治州旅游度假區曼景法村 出讓 商服 14,280.00 18,002,704.00
宗地號53280110
7021GB00004 出讓 商服 1,457.90 1,094,150.00 僅支付一半的出讓金
宗地號53280110
7021GB00003 出讓 住宅 3,941.20 2,027,750.00 僅支付一半的出讓金
合計 35,374,691.00
（2）西雙版納上影投資有限公司取得土地時取得了優惠政策，根據上海電影（集團）有限公司與西雙版納旅游度假區管理委員會于2011年4月15日簽立的《項目意向協議書》的約定，每畝土地價格為40萬元；由于協議書簽訂時間與土地出讓評估時間段不同以及國家政策調整，根據西雙版納旅游度假區管理委員會的《西雙版納旅游度假區關于西雙版納娛樂綜合MALL項目進展有關情況的函》中約定超出協議約定的40萬元/畝以外的土地出讓金在扣除國家應計提的各種稅費后，以基礎設施建設費的方式在項目動工后逐步支付；2016年2月19日西雙版納傣族自治州人民政府專題會議紀要第3期西雙版納上影投資有限公司建設項目用地協調會議紀要記載西雙版納旅游度假區管委會將在項目開工建設后逐步給予項目優惠政策和扶持資金，并在項目建設完成前給予全部扶持資金。審計將該2塊已取得土地預計的超出40萬元/畝以外的土地出讓金12,164,491.00元作為土地返還款在其他應收款科目中列示，本次評估在復核土地返還款金額后以該金額作為評估值。
（3）于現場勘查日，西雙版納娛樂綜合MALL項目中有5幢占地面積較小的房屋建筑物剛開工建設，該項目由開遠市強盛建工集團有限公司承包建設，完工后由西雙版納上影投資有限公司與開遠市強盛建工集團有限公司進行結算，且由于該地塊的規劃依附于相鄰同一土地用途的整體規劃，該地塊的規劃尚可能發生變動，故本次未對其進行評估。
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