珠海國資啟動(dòng)收儲(chǔ)！華發(fā)股份亮出120億元大單 時(shí)間： 2024-08-12 09:34:37
本周末，珠海國資120億元“收儲(chǔ)”行動(dòng)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。8月10日，華發(fā)股份（600325）發(fā)布公告，擬與公司控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)集團(tuán)”）或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)（含達(dá)到預(yù)售條件的房源，以下合稱“存量商品房”），總交易金額不超過120億元。
在廣東省內(nèi)，珠海此次政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)，排在了廣州增城、江門、惠州、深圳等地之后。但從交易額度來看，珠海國資的存量房收購計(jì)劃涉及的金額高達(dá)120億元人民幣，這在已公布收購計(jì)劃的城市中屬于較大規(guī)模的交易。
珠海國資啟動(dòng)存量房收購
具體來看，本次交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)；交易價(jià)格則根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確定最終交易價(jià)格并簽訂正式合同；而交易的主要用途是助力珠海加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，盤活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給。
對(duì)于交易的目的和對(duì)公司的影響，華發(fā)股份方面表示，本次交易是為積極響應(yīng)黨的二十屆三中全會(huì)關(guān)于“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租購并舉的住房制度，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，同時(shí)盤活公司存量資產(chǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)銷售，穩(wěn)定現(xiàn)金流。
官網(wǎng)資料顯示，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱：華發(fā)股份）是承接華發(fā)集團(tuán)房產(chǎn)開發(fā)板塊的平臺(tái)公司，而華發(fā)集團(tuán)的公司實(shí)際控制人為珠海市國資委。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份今年一季度營收為70億元，同比下降41.46%；歸母凈利潤3.49億元，同比下降35.34%。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~不到6億元，同比下降95%。
事實(shí)上，華發(fā)股份此前已與華發(fā)集團(tuán)開展了收儲(chǔ)的試水工作。
7月31日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司珠海華發(fā)資管公司擬通過轉(zhuǎn)讓其全資子公司華奔公司100%股權(quán)的方式，將華奔公司名下存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給珠海市安居集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海安居集團(tuán)”），轉(zhuǎn)讓價(jià)格為26556.29萬元。
而華奔公司主要開展以舊換新房源收購工作。截至目前，華奔公司設(shè)立全資子公司共75家，共計(jì)收購了79套住宅物業(yè)。
值得一提的是，據(jù)微信公眾號(hào)“珠海發(fā)布”消息，8月8日上午，華發(fā)集團(tuán)、珠海安居集團(tuán)與中國建設(shè)銀行廣東省分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行廣東省分行向安居集團(tuán)提供總金額不超過200億元的銀行綜合授信支持，三方將在傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、安居住房業(yè)務(wù)、住房按揭業(yè)務(wù)等領(lǐng)域強(qiáng)化合作。
國企收儲(chǔ)的推進(jìn)仍面臨挑戰(zhàn)
地方政府組織收購商品房用作保障性住房的原因多重。早在2023年8月25日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）中便曾明確提出，對(duì)商品住房庫存高的城市，可按市場(chǎng)化、法治化原則，適當(dāng)改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新建商品房銷售去化下降，開發(fā)商資金鏈緊張，保交房和債務(wù)償還存在一定壓力，導(dǎo)致防風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)開始吃緊。通過存量收購，既可以解決“保交房”的任務(wù)，也可以去化庫存穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，還可以緩解開發(fā)商資金鏈，更好地去償還債務(wù)，也增加了保障房籌集渠道。
以珠海為例，據(jù)中原監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月底，珠海全市住宅庫存約為372.13萬㎡（34898套），按近6個(gè)月去化速度，去化周期21.58個(gè)月；另一座剛剛宣布“下場(chǎng)”收儲(chǔ)的深圳，同樣存在一定“去庫存”壓力。深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開在售二手房數(shù)量信息顯示：截至7月末，其有效在售二手房源62933套，一手住宅可售數(shù)則為48974套。
深圳核心地段在建樓盤。
據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前已有超過60個(gè)城市發(fā)布相關(guān)收儲(chǔ)政策，尤其是“5·17”樓市新政以來，多地加快出臺(tái)政策鼓勵(lì)國企收儲(chǔ)已建成未售新房。
但這一政策也在面臨相應(yīng)的挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)看來，國企收儲(chǔ)的推進(jìn)可能會(huì)面臨價(jià)格、供需錯(cuò)配等難點(diǎn)。例如，一些房企庫存壓力大、出售意愿較強(qiáng)的城市，保障房需求可能相對(duì)有限，導(dǎo)致國企收儲(chǔ)規(guī)模較小；而在保障房需求相對(duì)強(qiáng)烈的城市，市場(chǎng)庫存水平可能也不高，房企折價(jià)出售存量房的意愿也相對(duì)較低。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，相對(duì)而言，一線城市開展此類工作具有更大的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楸Ｕ戏康氖袌?chǎng)消化能力很強(qiáng)。另外一線城市資金狀況也不錯(cuò)，后續(xù)若是積極爭(zhēng)取3000億元“以購代建”的資金，那么此類收購的節(jié)奏會(huì)加快。
據(jù)了解，今年5月，中國人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
“從目前各地存量收購的情況來看，基本上還處于前期摸排需求的過程中，反映的情況，一方面是符合的項(xiàng)目相對(duì)有限，另一方面開發(fā)商愿意低價(jià)賣給國企的意愿比較低。”李宇嘉指出，目前還處于雙方博弈的狀態(tài)，很多市場(chǎng)主體認(rèn)為政府會(huì)通過存量收購來救助市場(chǎng)、救助開發(fā)商，因此還等待大手筆的資金進(jìn)入，但從資金平衡的角度來看仍有一定操作難度。
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