上海又經(jīng)歷了瘋狂一周。
中介、樓盤銷售對(duì)信貸收緊放風(fēng)炒作、消費(fèi)者受“325”政策心理影響等多方合力之下， 綜合上海鏈家市場(chǎng)研究部、上海中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示：上周（2016年8月22日-8月28日）全市商品住宅成交量為55.57萬平方米，環(huán)比上漲93.02%；成交均價(jià)為43571元/平方米，環(huán)比上漲5.60%。新房市場(chǎng)尤其明顯，周四成交9萬平方米，周五10萬平方米，周六13萬平方米；另?yè)?jù)中原地產(chǎn)推算，上周全市二手住宅成交8639套，環(huán)比增加34%。
“二手房和新房節(jié)奏是同步的，而且我早上特地問門店了，成交是多了，今天早上還有很多人在交易中心。”上海中原市場(chǎng)研究部分析師盧文曦分析指出，上海的行情爆發(fā)蘊(yùn)含兩大因素：本來月末就有翹尾動(dòng)作，一般比正常量要高20%-30%，現(xiàn)在來看，高90%多，那么多出來部分和傳聞?dòng)嘘P(guān)聯(lián)。而且時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，就是星期四之后交易出現(xiàn)抖增，上周初傳的新政內(nèi)容，兩天發(fā)酵時(shí)間節(jié)點(diǎn)剛剛好。
成交爆量再創(chuàng)新高 均價(jià)失控直逼4.4萬元/平方米
受市場(chǎng)調(diào)控傳聞?dòng)绊懀现苌虾Ｐ路渴袌?chǎng)成交爆量，以近56萬方的成交量再度創(chuàng)下新高，僅次于今年“325”新政頒布當(dāng)周趕末班車效應(yīng)造成的超高成交量。上周成交爆量主要出現(xiàn)在后三天，新房（新建商品住宅）成交套數(shù)均達(dá)到700套以上，尤其是27日成交量高達(dá)近千套，較日均300-400套的新房成交量翻番不止，為今年以來單日成交量第三高，僅次于3月24、25日。成交均價(jià)方面，上周新房均價(jià)則進(jìn)一步飆高，已竄至近4.4萬元的高位，嚴(yán)重失控。
從成交情況來看，上周熱點(diǎn)成交區(qū)域主要為青浦、南匯、浦東及松江等區(qū)域，成交量均在300套以上，除南匯外，這幾個(gè)區(qū)域成交均價(jià)均超過3萬元/平方米。而浦東則順利擠進(jìn)成交量前三區(qū)域，均價(jià)更是超6萬元/平方米。從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，上周剛需項(xiàng)目成交量雖有明顯上漲，但高端改善型項(xiàng)目亦表現(xiàn)優(yōu)異，尤其是浦東區(qū)域成交卓越。上周成交量排名前十項(xiàng)目中，單價(jià)超過3萬元/平方米的項(xiàng)目雖僅剩4個(gè)，但其中3個(gè)項(xiàng)目均是成交均價(jià)高于7萬元/平方米的高端產(chǎn)品，且上周成交量均達(dá)到70套以上，分別為浦東的尚海酈景、陸家嘴(25.490, 0.40, 1.59%)錦繡前城及閘北的靜安府項(xiàng)目。
供應(yīng)量雖持續(xù)低迷，上周房企推盤積極
與成交量形成反差的是，上周新增供應(yīng)量進(jìn)一步滑落，已連續(xù)2周下滑，自8月以來，一直處于低迷狀態(tài)。且上周供求比已低至0.15，已連續(xù)10周處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
上周共有4個(gè)項(xiàng)目獲得新增預(yù)售許可，較上周減少2個(gè)項(xiàng)目，但產(chǎn)品覆蓋較廣，剛需、改善及高端均有涉及。但與此前有所不同，一般項(xiàng)目取得預(yù)售證時(shí)間與推盤時(shí)間并不一致，項(xiàng)目開盤必須在取得預(yù)售證以后，因此往往推盤時(shí)間都會(huì)在取得預(yù)售證之后，而上周新入市項(xiàng)目基本在取得預(yù)售證當(dāng)日即已開盤銷售，爭(zhēng)取趕在調(diào)控政策出來之前。而據(jù)悉，上周開盤項(xiàng)目去化相當(dāng)不錯(cuò)，基本已售罄，且優(yōu)惠幅度并不大。具體來看，3盤售罄項(xiàng)目分別是奉賢的中南錦庭、普陀的綠地海珀玉暉和寶山的美詩(shī)邸，其中上周推盤量最大的項(xiàng)目是位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的綠地海珀玉暉，8月27日共推出200多套99-291平精裝2-5房，網(wǎng)房報(bào)價(jià)83600-116000元/平方米，較去年12月底開盤報(bào)價(jià)上漲近3成。
高端市場(chǎng)：交易爆量，較日均成交量增長(zhǎng)近4倍
據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示：上周全市單價(jià)8萬元/平方米以上的高端商品住宅共成交479套，較前周大幅上漲，增加320套，較日均100多套的成交量大漲近4倍。
上周高端市場(chǎng)成交主力區(qū)域依然為閘北、浦東及黃浦區(qū)域，成交量均超過50套，3區(qū)域成交套數(shù)占比全市高端產(chǎn)品的近6成，尤其是閘北及浦東，成交量遙遙領(lǐng)先于其它區(qū)域。
從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，上周高端市場(chǎng)成交套數(shù)前五區(qū)域基本位于閘北、浦東及黃浦、楊浦，尤其是閘北區(qū)域，上周以137套的成交量位居高端市場(chǎng)首位，其中彭浦板塊的靜安府項(xiàng)目，上周現(xiàn)集中簽約，共成交82套公寓房源，總金額達(dá)8.42億元，成交均價(jià)為84699元/平方米，單套房源總價(jià)在1000萬元左右，繼續(xù)領(lǐng)銜高端市場(chǎng)雙料銷冠。
據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部分析師柯曉娟表示，在近日樓市調(diào)控政策收緊傳聞下，上周滬樓市陷入恐慌性購(gòu)房大潮，各區(qū)交易中心人滿為患，新房市場(chǎng)交易爆量，以近56萬方的成交量再創(chuàng)新高，近次于“325新政”造成的超高成交量；而成交均價(jià)更是飆至4.4萬元的高位，刷新歷史記錄，可謂處于失控狀態(tài)。的確，對(duì)于調(diào)控傳聞中認(rèn)房又認(rèn)貸，首付提高至五成、二套提高至七成的標(biāo)準(zhǔn)如將實(shí)行，目前的超高房?jī)r(jià)無疑把大部分購(gòu)房者排除在外，尤其是剛需改善型購(gòu)房者，更是無力承擔(dān)。然而，針對(duì)當(dāng)前量?jī)r(jià)不斷攀升，幾近失控的樓市狀態(tài)，調(diào)控似乎勢(shì)在必行。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
