近年中國房地產市場高速發展，城市分化加劇，核心一二線城市房地雙高輪番領漲，而三四線城市去化老大難。核心城市價值回歸左右房企的戰略布局，使后者的投資價值趨同，回歸一二線、遠離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共同選擇。
2016年此狀況尤甚，房企的選擇往往意味深長。有房企重倉深圳、冒險拿價格比自身市值更高的土地，也有房企公開宣布全面退出三四線城市的土地開發。
三四線城市的銷售魔咒
2016年上半年，國內信貸款凈寬松，房地產銷售情況總體良好。國家統計局數據顯示，今年1-6月，全國商品住宅銷售面積、金額分別為5.7億平方米和4.2萬億元，同比分別上升 28.6%和44.4%。 自2014年下半年以來，國內大中城市商品住宅銷售回升已持續20個月，全國整體成交回暖也已持續15個月。
萬科是國內研究房地產市場最有心得的房企。在其長期觀察的北上廣深莞佛等14個一二線及環一線城市中，1-6月商品住宅銷售面積同比上升了45.0%，而新房批準預售面積同比僅增長 9.2%。至6月底，上述城市的新房庫存下降至1.1 億平方米(2015年底為1.4 億平方米)，去化周期由2015年底的8.4個月縮短至6.6 個月。但與此同時，此前土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的三四線城市，庫存壓力仍然較大，情況并沒有根本好轉。
價格是更加直觀的因素，一線城市、二線城市和三線城市之間漲幅有別。據中國指數研究院數據，上半年一線城市累計上漲12.79%，二線城市累計上漲5.33%，三線城市累計上漲4.27%，而環一線城市東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。
城市基本面差、土地供應多、人口增長慢、房價可調節空間少、利潤率低、庫存去化慢，三四線城市的銷售問題成為房企們難解的魔咒。
同策咨詢研究部總監張宏偉告訴第一財經記者，“三四線城市的市場空間容量有限，在過去五年中，三四線城市平均每年新房成交面積在200萬平方米左右，假若開發商拿了一個建面20萬平方米的項目，要賣好幾年，庫存難以去化，開發商也很難展示身手。”
對于曾在早年囤貨三四線的房企而言，主旋律仍是結構調整。減少甚至完全退出三四線城市的土地開發是多個品牌房企的共同選擇。
深圳控股營運總監朱國強對第一財經記者說，除了環一線城市如東莞、惠州等城市外，公司今后將不再在三四線城市拿地，目前已有的項目中設法與當地政府協商退地。據深圳控股中報顯示，今年上半年，公司已退還河源市和泰州土地，下半年將繼續推進泰州、三水、馬鞍山等項目的處置工作。
房企投資選擇趨同
在2010年前后，三四線城市曾是開發商的大愛。彼時房地產市場大熱，一二線城市受到嚴格的調控，開發商以為三四線城市會是新的市場，紛紛投身而進，參與者包括華潤置地、碧桂園以及恒大等。
但很快，三四線城市項目相對較低的毛利率使房企們后悔。國泰君安證券分析師劉斐凡對第一財經記者表示，從恒大，碧桂園，華潤，中海，深圳控股等房企的數據披露來看，一二線項目毛利率明顯高于三四線。綜合來看，一線大多數項目毛利都能在30%以上，二線城市項目也多能保持25%以上毛利率，三四線項目普遍毛利差異一二線項目。
朱國強道出真相，“20個城市不如深圳一個城市賺的多，未來將聚焦深圳大本營。”國泰君安證券分析師劉斐凡告訴記者，深圳控股其深圳項目毛利高達50%，而其三四線項目的毛利率僅為25%左右。
由于市場容量有限，價格指數低，購房群體對價格敏感，整體而言三四線城市對銷售金額的貢獻度低于一二線城市。以華潤置地為例，2010年銷售面積只有218萬平，同比2009年只上漲1.3%，而銷售金額只有222.6億元，同比下降11.3%。當時，吳向東等管理層認為，因2010年比2009年多了更多二三線城市項目。
為了更長遠的發展，房企不得不收心回歸一二線城市。劉斐凡認為，在市場分化的行情下，一二線城市樓市火爆，三四線城市樓市不溫不火，因此一二線項目銷售更有保障，房企在一二線拿地熱情會高于三四線。加之，這一年多的去化，房企在一二線城市土地儲備也會下降，有在一二線城市補充土地儲備的需求，兩者相加，房企扎堆在一二線拿地。
一二線城市房價地價雙高。在萬科監測的14 個城市中，住宅 (含商住)土地供應面積、成交面積同比分別增長 15.3%和 47.5%，1季度土地溢價率上升至 1.41，2季度則進一步攀升至 1.93，地價貴過周邊房價的地王頻頻出現。
房企對一二線城市土地的熱衷和追求在深圳體現得淋漓盡致。6月8日，其時市值僅為150億港元的龍光地產拿下深圳光明的一宗商住地，大眾嘩然。而房企豪賭深圳房價上漲的背后仍是毛利率在作怪。
大部分房企已對布局和項目結構進行優化調整，并在拿地過程中有意向一二線城市傾斜。根據各家房企公布的中報可知，今年上半年萬科一共獲取了70個新項目，除了南通等少數幾個三線城市外，其他全部為一二線城市和環一線城市；華潤置地4209萬平方米總土儲中，一二線城市土儲占比達72%，能滿足3-5年的發展需求；深圳控股2016年全年可售貨值將近290億元，其中80%的貨值均位于深圳；中海外主席兼行政總裁郝建民則表示，公司將繼續關注中國一二線城市。
文章來源：第一財經日報
