隨著監管層的連續出手，地產行業或將迎來重要“變盤點”。
近期，滬深交易所先后發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，在采用“基礎范圍+綜合指標評價”分類監管的同時，還規定房企應合理確定募集資金規模、明確資金用途及存續期披露安排，通過公司債募集的資金不得用于購置土地。
“房企融資主要包括通過銀行、股權和債券等渠道的直接融資，以及通過基金、信托發行產品所獲得的間接融資”，西南某大型房企相關負責人介紹稱，目前來看，除了直接融資有所收緊外，對間接融資的監管也明顯增強。
據wind數據統計，截至10月31日，今年公司債發行額為24869.71億元。其中，房企公司債發行額為7877.24億元，而去年同期的發行額則為2956.18億元。
不難看出，今年房企的債券融資規模大幅攀升，而隨著對房企融資的監管力度增強，未來其融資能力是否會受到較大沖擊？
“不是不讓房企發債，而是加強對募集資金使用環節的監督。相比之下，近期一系列政策的重點是為了防止資金流入到土地市場，而房企普遍存在抵押土地再貸款的情況，所以本質上是降低房企杠桿”，克而瑞研究中心分析師房玲告訴記者。
融資渠道受壓
實際上，近期滬深交易所加強公司債監管，更像是對前期房地產調控政策的延續。
今年國慶期間，蘇州、鄭州等20多個主要城市先后發布房地產限貸限購等調控政策。隨后，銀監部門亦加強了銀行資金進入地產領域的監管力度。
“至少從對外披露的情況來看，公司債占房企融資比重加大，在加強對公司債監管后，少數公司可能面臨斷血風險”，前述房企人士表示，不過大型房企融資渠道豐富，剔除公司債的渠道外，還可以通過間接融資持續獲得資金。
他指出，目前監管層對房企融資屬于“一事一議”，符合標準的房企融資影響有限，只是速度可能會有所降低，“馬太效應下，好的會越來越好，差的會越來越差。”
此外，大型房企與建筑單位的合作方式也更為靈活，如事先不預付工程款，直到工程完工后，一次性支付工程款和資金利息。通過這種方式，建筑單位不僅獲得了訂單，同時資金利息也要高于建筑利潤，而對于房企來說，則相當于獲得了建筑單位的“變相融資”。
需要指出的是，由于今年公司債規模迅速增加，目前房企負債總額相應出現大幅上升。
據統計，截至三季度，按照申萬劃分的126家房地產開發企業，合計負債4.54萬億元，較去年同期增長23.8%。
“從各家房企提出的控制目標來看，負債率維持在60%至70%相對比較合理，但是一些融資能力較強的房企往往會超出這一區間”，房玲告訴記者。
數據顯示，截至9月底，作為樣本的126家房企中，有34家公司負債率超過80%。其中，萬科A（000002.SZ）、綠地控股（600606.SH）和華夏幸福（600340.SH）負債率為81.01%、88.79%和84.98%，環比出現小幅增長。
“短期來看，可以比較一年內到期債務與公司現金，來衡量房企的償還能力，長期則要看企業融資能力的強弱”，房玲指出。
若從上述角度來看，目前大型房企償債風險總體可控。如保利地產（600048.SH）一年內到期的長期債務為110.8億元，而公司期末現金及現金等價余額則高達490億元。
相比之下，部分中型房企資金壓力更加明顯。
據統計，云南城投（600239.SH）、嘉凱城（000918.SZ）和中航地產（000043.SZ）等11家房企，現金余額不足以覆蓋一年期債務，部分公司差額更是接近百億。
不過，這類公司也在謀求自救，如嘉凱城已迎來恒大地產入主，而中航地產則選擇了向保利地產出售房產業務。
基金持股創新低
“未來地產行業的趨勢，將會以兼并重組為主，行業集中度會越來越高”，成都一位私募投資總監評價道，不過考慮到近期國內對地產的調控力度來看，監管層亦不愿看到房價出現過快上漲，“三季度做完這波行情后，至少現階段不會再碰地產股了”。
上述私募人士的觀點不無道理，隨著三季度樓市的火爆與地產股的崛起，買方機構亦開始選擇套現離場。
據統計，今年二季度，基金持有123只地產股，合計持股數量46.83億股。到今年三季度時，基金持有的地產股已下降至92只，合計持股數量相應下降至25.1億股。
記者對比數據發現，2009年中報、2012年中報時，基金持有的地產股創下歷史新高，分別達到129.6億股和141.6億股。
需要指出的是，2009年、2012年國內樓市均曾出現集體反彈，彼時基金經理亦成功捕獲了樓市上漲機會。而其持股數量的變化，一定程度也代表了未來地產行業的走勢。
不過從目前基金持有的地產股總數來看，已然下降至歷史低位，遠遠低于2007年至2014年的倉位水平。
“雖然目前市場都在看國家隊的行動，公募基金很難起到主導作用，但是考慮到其往往跟隨國家隊操作，同時對行業變動把握較為敏感，本身又具備一部分追漲殺跌的特點，所以其持股變動情況仍具備一定參考意義”，前述私募人士表示。
具體到公司來看，大型房企均遭到了不同程度的減持，而部分小型房企則被基金選擇了清倉。
以股權爭奪的焦點萬科A為例，基金三季度減持1.68億股，券商小幅減持3548萬股。此外，保利地產（600048.SH）、華僑城A（000069.SZ）和招商蛇口（001979.SZ）等大型房企均遭到了較大幅度減持。
此外，天房發展（600322.SH）、浙江廣廈（600052.SH）、天津松江（600225.SH）等30只地產股被基金清倉處理。
以天房發展為例，今年二季度時有14家基金合計持有公司2347萬股，到三季度時上述基金已全部撤離。
文章來源：21世紀經濟報道
