日前，央行上海總部發(fā)文稱，要切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。審慎評(píng)估借款人家庭償債能力，嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源的審查。決議同時(shí)要求各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。
事實(shí)上，自10月份以來(lái)，中國(guó)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與按揭用戶的資金進(jìn)行大規(guī)模的排查，因?yàn)榻衲攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱帶有很強(qiáng)的“金融屬性”，房子、土地成為緊俏的投資品，這也吸引很多地產(chǎn)商與購(gòu)房者不斷提高杠桿參與其中。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，企業(yè)自有資金僅占不到15%，顯示杠桿率過(guò)高鼓勵(lì)了激進(jìn)的投資行為。
與此同時(shí)，面臨資產(chǎn)荒的銀行業(yè)將地產(chǎn)按揭視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為搶占市場(chǎng)份額，在審查時(shí)較為放松，客觀上造成了整個(gè)市場(chǎng)潛藏杠桿過(guò)高的問(wèn)題。要避免這種整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈被高杠桿托起的狀況在市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)的可能風(fēng)險(xiǎn)，即高杠桿崩潰，以及引起連鎖反應(yīng)，并造成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源以及按揭能力的調(diào)查，主要是通過(guò)檢查整頓，中止更多的投機(jī)行為，防止更大規(guī)模的資金流入，防止金融風(fēng)險(xiǎn)。而“抑制資產(chǎn)泡沫”是一個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)，并非能夠靠短期的檢查整頓就能完成。在全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)高到大大脫離當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際購(gòu)買力的情況下，抑制資產(chǎn)泡沫將是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)。
所以，抑制資產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是要解決“京滬永遠(yuǎn)漲”現(xiàn)象。自住房制度改革以來(lái)，房產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，這其中有快速城市化的合理性因素，但更多的是與土地制度、貨幣政策有關(guān)。
在分稅制下，地產(chǎn)業(yè)（土地）已經(jīng)成為一種地方財(cái)政工具，而非一個(gè)市場(chǎng)。當(dāng)被異化為一種工具之后，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生扭曲。比如在一線城市，土地供應(yīng)受到限制，再加上開(kāi)發(fā)商販?zhǔn)?ldquo;土地稀缺性”概念，就會(huì)制造一種強(qiáng)烈的市場(chǎng)預(yù)期，房子會(huì)越來(lái)越少，也就越來(lái)越貴。而在三四線城市，人口流入極為有限，土地需求以及價(jià)格很難增長(zhǎng)，只能靠數(shù)量而非價(jià)格獲取更多財(cái)政收入，這也是三四線城市住宅庫(kù)存過(guò)于嚴(yán)重的原因：土地供應(yīng)太多。
另一方面，正是這種優(yōu)質(zhì)資源集中而土地供應(yīng)不足的狀況，造成一線城市的住房投資性比較強(qiáng)，那些先富起來(lái)的人就會(huì)大面積囤積住房，目前存量部分的非自住比例相當(dāng)高。雖然近些年一些城市采取了限購(gòu)措施，但是此前投資比例過(guò)高，而限購(gòu)門檻很容易在中介組織的幫助下繞開(kāi)。
可以看出，房?jī)r(jià)在價(jià)格上出現(xiàn)兩極分化，一線城市以漲為主，三四線城市庫(kù)存嚴(yán)重。前者是資產(chǎn)價(jià)格泡沫，而后者是數(shù)量泡沫。當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的目標(biāo)，應(yīng)該是消化數(shù)量泡沫，去庫(kù)存；抑制價(jià)格泡沫，軟著陸。
那么，一二線城市如何抑制資產(chǎn)泡沫實(shí)現(xiàn)軟著陸，而不是一次又一次的巨大反彈呢？首先，需要打擊投資行為，一線城市人口多，土地少，本身就存在結(jié)構(gòu)性的壓力，住房不應(yīng)該被用來(lái)投資，而是居住。如果投資泛濫，就會(huì)造成富裕階層購(gòu)買更多住宅并不斷增值，而中低收入者可能永遠(yuǎn)不能實(shí)現(xiàn)置業(yè)，加劇一個(gè)城市的階層分化。應(yīng)該盡快在一線城市推出房地產(chǎn)稅，對(duì)非自住的投資性住房征收房產(chǎn)稅、空置稅等。其次，加大土地供應(yīng)，同時(shí)分散城市資源，從攤大餅式的城市發(fā)展向更多的衛(wèi)星城模式轉(zhuǎn)變。目前由于主城區(qū)幾乎沒(méi)有閑置土地，在增加郊區(qū)住宅土地供應(yīng)時(shí)，應(yīng)該防止出現(xiàn)“睡城”，通過(guò)城市功能規(guī)劃，推動(dòng)就近就業(yè)，不僅能抑制住房泡沫，還能治療大城市病，一舉二得。
（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
