隨著寫字樓的租金持續上漲，北京的寫字樓版圖正在快速變遷，一些新的區域正在崛起。
同時，大量的商業地產因為商場不景氣導致租金低迷，正在尋找新的發展出路，即“商改寫”。這股熱潮正在興起，推動了北京寫字樓版圖的進一步變遷。
某種意義上，北京寫字樓變遷史也是中國經濟發展階段縮影。
世邦魏理仕一份關于《全球優質寫字樓租用成本調查報告》顯示，亞太區主導著全球最貴寫字樓市場。在全球最貴的十大寫字樓市場排名中，除了中國香港（中環）、排名第二位的便是中國北京（金融街）。
戴德梁行提供的甲級寫字樓監測數據顯示，2016年四季度，北京市金融街寫字樓租金高達人民幣664.5元/平方米/月；同期，香港中環寫字樓租金為134.21港幣/平方尺/月（人民幣：約為1080.31元/平方米/月）。
自上個世紀八十年代中期北京出現真正意義寫字樓開始，三十年間，北京寫字樓市場得到了飛速發展，并形成遍地開花格局。它不但為北京市走向國際化大都市發展提供必要的硬件支持和更廣闊的舞臺，同時對于經濟發展也帶來了重要的拉動作用。
值得關注的是，隨著中資企業活躍度增加，北京寫字樓市場也從最早伴隨著涉外高檔酒店興起的單一商圈，而逐漸出現比肩國際標準的多中心寫字樓商圈。
從初露崢嶸到大象起舞，中資企業在北京寫字樓版圖上也開始畫上濃濃色彩。世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，2016年中資企業貢獻國內17個主要城市寫字樓新增需求的83.4%，其市場地位舉足輕重。調查顯示北京仍是大多數大型央企與科技類企業的總部選擇地，調查中近半數中資企業總部位于北京。
多版圖中心擴容
2月28日，北京天氣格外晴朗。21世紀經濟報道記者跟隨綠地中心工作人員來到綠地中心中國錦54層觀光大廳。站在偌大的落地窗前向東北方向眺望，北京四環路、五環路、京承高速以及機場高速等幾條交通要道縱貫其中，地鐵軌道交通13號線和城鐵15號線在此交匯。工作人員向21世紀經濟報道記者介紹，在天氣晴朗的日子，首都機場T3航站樓也清晰可見。
21世紀經濟報道記者通過走訪了解到，目前望京地區整體開發率約為六七成。在望京SOHO和綠地中心附近，幾塊農田已經完成了土地征收，覆蓋著綠色的防風紗布，尚未動工。
北京綠地中心位于望京國際商務區，是規劃面積達51萬平方米的甲級寫字樓集群，世界500強開發商綠地集團最初曾設想將其定位為世界企業總部。如今，這一規劃正逐漸成為現實。2012年，阿里巴巴以總價16.5億在此購置一整棟寫字樓，總建筑面積約為5.3萬平方米。在阿里巴巴大樓不遠處，散列分布著幾棟低層寫字樓，諾基亞、摩托羅拉、奔馳大廈等多家世界知名的500強企業掩映其中。
西門子、摩托羅拉、三星電子、北電網絡、索尼愛立信、松下、奔馳總部、寶馬總部、LG等眾多知名跨國企業的陸續進駐，使得望京開放式、多元化、國際化的區域氛圍正在迅速形成。
望京僅是北京目前十大商圈之一。經過三十年歷史發展，北京寫字樓市場已經迅速擴容，多版圖中心正在呈現。包括CBD核心商務區、金融街、燕莎、東二環、中關村、望京-酒仙橋、亞奧、亦莊開發區、北京麗澤金融商務區以及其他散落商圈。
根據戴德梁行監測數據顯示，北京各個商圈甲級寫字樓租金整體表現均不錯。以2016年四季度數據為例，租金最高為金融街，高達664.5元/平方米/月；最低為亦莊開發區，159.6元/平方米/月。
從業經驗近20年的戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管嚴區海清晰記得，“2000年，金融街只有屈指可數的幾棟樓；但如今這里已經是成片寫字樓，租金水平僅次于香港中環。”
經濟命脈相關
北京真正意義上最早建設的寫字樓為建設于1985年的國際大廈，而后是1987年建成的賽特大廈。由于最早的寫字樓是伴隨涉外高檔酒店而興起，才使得依托日壇使館區的建國門大街天然成為北京寫字樓發祥地。
按照嚴區海的觀察，北京寫字樓開啟市場化是從國貿一期開始。“在最開始的幾年里，由于國貿是市場僅有的高端寫字樓項目因此租金奇高。彼時，大批外資企業拿著錢想租寫字樓卻租不到。之后隨著其他項目的入市國貿開始調整自己的租金水平，整體市場開始伴隨著供應和需求的平衡自行調節。”
嚴區海認為，寫字樓的發展是同北京第三產業的發展息息相關的，2000年北京甲級寫字樓存量是113萬平方米，當時北京的第三產業占比是45%，而2016年北京甲級寫字樓存量達到930萬平方米，第三產業占比也增加到超過80%。相比2000年，2016年北京第三產業增長了近13倍，而寫字樓的存量則增長了7倍。
同時寫字樓的發展也同經濟的發展息息相關，經濟形勢好則寫字樓市場需求旺盛，與此相反經濟走弱則寫字樓市場需求轉弱。2008年全球金融危機給北京的寫字樓市場帶來沉重打擊，當年寫字樓空置率超過30%，市場租金大幅下滑。但隨后中國開啟刺激經濟模式，經濟明顯復蘇，中國企業開始國際化和專業化，改善性辦公需求開始增加，同時供應量開始減少，市場租金在2011-2012年間大幅上揚，最大年度漲幅達到約75%。此后，若干年間，由于經濟形勢較為平穩，市場也一直是受供應和需求的關系有小幅微調。整體來說，相比住宅市場，寫字樓市場是較為市場化的板塊，受政策干預較小，整體發展也較為理性。
世邦魏理仕監測顯示，隨著空置率上升和租戶選擇多樣化，2017年市場供需預期將變得更加均衡。2016年市場新增供應為416、602平方米，同比增加5.1%。整體空置率較上一年略有上升，年底錄得7.6%。國內金融和TMT公司持續擴張，成為需求主力。制造業和能源企業則延續辦公地點外遷或縮減規模。
寫字樓市場吸納的“土豪”
隨著中國經濟發展，中資企業在寫字樓市場發揮舉足輕重的作用。嚴區海清晰地記得，“2000年左右，寫字樓租戶中，20%為中資企業，80%為外資企業。但現在，至少70%為中資企業，30%為外資客戶；同樣以2000年為界，那時，北京企業主流租賃需求200-500平方米，整層租賃客戶非常少見。但現在，整層租賃已是普通需求。”
世邦魏理仕的監測數據也顯示，2015年寫字樓新增需求存在明顯的二八現象，國內企業貢獻率高達83%；2016年，內資企業無疑繼續扮演需求主引擎，外資公司則在專業服務業、高端制造等優勢領域具有一定的擴張動能。
值得注意的是，除了整棟、整層租賃，中資企業對于北京寫字樓還表現出強大的購買需求。
世邦魏理仕的監測顯示，北京依然是國內最受投資者青睞的市場之一。辦公樓則是主導的投資標的，占2016年商業地產大宗成交（含資產及股權轉讓）總交易額的63%。也就是說，近年來，來自各行各業低調的企業主們正在大手筆斥資購買寫字樓。由于城區可投標的有限，辦公樓買家逐步轉向新興商務區（如麗澤和通州）和商務園區尋找機會。
21世紀經濟報道記者根據并不完全公開信息統計顯示，近年來，每年約有十個企業在北京整棟購買寫字樓。包括阿里巴巴、前海人壽、中國信達、樂視集團、東久中國、華夏保險、伊利集團等。隨著中國房地產價格大漲，這些企業購置的寫字樓價值也大幅增長。不少企業購買的辦公樓價值早已翻倍。
文章來源：21經濟網
